家族が増えた時のために知っておきたい増築のこと

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一戸建ては何十年ものスパンで住み続ける場所ですが、そこに暮らす家族の事情は、その間に変わっていきます。

家を建てた頃は一世帯で住んでいても、高齢になった両親とともに二世帯で暮らす事になるかもしれません。

子供が生まれたり、孫が生まれたり、家族が増えることもありますね。

しかし住む人が増えてしまうと、今までのスペースでは手狭になります。

そうなってきた時に「だったら今の一戸建てを増築しよう」という話が持ち上がってくるかもしれませんね。

ただし新築と同様、増築も人生でそう何度も行われることではありません。

増築を検討している人、近い将来そうした話が持ち上がる可能性がある人は、「どのくらいお金がかかるんだろう?」、「そもそも増築が可能なのだろうか?」など不安な面もあるでしょう。

まずは増築の定義、そして増築にかかるコスト、申請といった手続きなどの知識を持っておきましょう。

増築する前にきちんと確認してみてくださいね。

そもそも増築とは

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現在立っていている家を壊さず、平屋だったものを2階建てにしてスペースを拡充させたり、構造部分や骨組を作り直したり、敷地の中に新しい建物をつくるのが増築です。

つまり、同じ土地の中で、建物の「床面積」増やすことを指します。

ちなみに床面積を変えないで、構造のみを変更させる場合は改築と言います。

どちらも大工事になりますが、増築の場合はその名の通り、住めるスペースが広がります。

よくリフォームという言葉が使われますが、リフォームは「増築」だけでなく「改築」や「改装」なども同時に含んだ意味合いで使われます。

増築の種類

一口に増築と言っても、その方法は様々です。

例えば平屋に2階部分を増築したり、既存の一戸建てに差しかける形で増築したり、建物の壁や屋根部分を一部取り壊して増築させる方法もあります。

離れのように、既存の一戸建てとは距離が離れた場所に増築する場合もあります。

また何部屋分も新しいスペースを増築するケースもあれば、ベランダ部分だけを増築する簡易なケースもあります。

増築の際は、どんな目的で増築したいのかをはっきり認識し、それに見合った方法を採ることが重要です。

増築のメリットとデメリット

増築以外にも、そもそも家を最初から作り直す建替えという選択肢もありますね。

どちらも、所有している土地はそのままに、住めるスペースを拡充することが可能な手段です。

では増築を選ぶメリット、そしてデメリットにはどのようなものがあるか知っておきましょう。

増築のメリット

1 建替えに比べてコストが安い

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増築はコストが安くなるのが最大のメリットです。

建替えの場合は、当然新しく家を建てるわけなので、一千万円~という費用が想定されます。

しかし、家を拡充する目的が「二世帯住宅にするのでバリアフリーの部屋を1部屋増やしたい」ということだけであれば、その分だけ増築する方が圧倒的にコストは抑えられます。

2 工事のために仮住まい費用を抑えられる

家を建替えするとなると、長期間、違う場所に仮住まいをする必要が出てきます。

増築をする際は、その家に住みながら工事を進めてもらう事が可能です。

この場合工事は日中に行われるので、業者に合いカギを渡して工事を行うこともあります。

家族が家にいる場合はそれも不要ですね。

もちろん、よほど大がかりな工事になる場合は仮住まいを選択するケースもあります。

仮住まいの費用も、増築の方が期間を短くできるので、その分のコストが浮くんです。

増築のデメリット

1 既存の一戸建てと増築部分のバランスが悪くなることもある

既存の一戸建て部分のデザインに、新しい部分を完全に合わせることが難しいことが考えられます。

数十年前に使われていた建築材料が用意できない、といったケースです。

耐久性も異なってきます。

2 連結部分でトラブルが起こる可能性もある

2つの建物を繋げていく際に、連結部分が上手く合わなければ、ひび割れや雨漏りの原因になります。

法律の規制によって増築できないケースもある

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増築をしよう!という事になったらまず気にして欲しいのが、自分の一戸建てが法的に増築可能かどうか、という部分です。

例えば建築物の構造によっては、制限がかるケースがあります。

鉄骨やRC(鉄筋コンクリート)で建てられた一戸建ての場合、構造計算をもう一度し直さなければなりませんし、耐久や耐震について問題がある場合は許可が貰えません。

木造建築の場合でも、あまりに元の建物が古い場合は増築が不許可となるケースがあるので注意が必要です。

また「建ぺい率」(敷地面積に対しての建築面積割合)や「容積率」(敷地面積に対しての建物の床面積合計の割合)の問題も考えられます。

例えば建ぺい率が70%の土地が100㎡所有しているのであれば、その土地に建てる建物は70㎡以内の面積に収める必要があります。

元々の一戸建てが建ぺい率や容積率をフルにして建造された場合は、当然それ以上のスペースを広げることはできません。

一戸建てをさらに高くしようとする場合は、土地があまり広くなく、建物が近隣の建物と近い場合は、日影規制の問題も出てきます。

前面道路の幅によって、道路からの斜線の範囲に建物を納める道路斜線制限というものもあるので気をつけてくださいね。

また、高度地区(建物の高さの最高・最低限度が決まっている第一種・第二種低層住居専用地域など)であれば、その規制も考慮する必要があります。

さらに、2階建てを3階建てにする増築(特に木造建物)は、とても条件が厳しくなります。

2階建て以下の木造建物(小規模建築物)は構造計算が免除されていますが、3階建て(中規模建築物)になると、構造計算をしなくてはいけません。

つまり、当初建てた時の家の造りでは、3階建てを支えることができない場合があるのです。

もともと3階建てにすることを視野に入れて建てられた2階建てなら別ですが、家の強度が足りていなければ高いコストをかけて補強工事をする必要があります。

この場合、1~2階の床や天井、内壁などを撤去して補強工事を行います。

自分たちの都合を考えたプランを先行させてしまい、それぞれの土地に関連した規制を頭に入れていないと後々後悔することになりかねません。

最初に一戸建てを建てた際には、当然こうした規制を考慮しているはずです。

保管してある資料を改めて確認してみましょう。

増築の確認申請について

建築する際に大切なのが、工事を始める前の確認申請です。

新しく増築する内容が、建築基準法や市計画法に沿っているかを、役所に審査してもらうための申請になります。

10㎡を超えて増築する場合や、土地のある場所が防火地域・準防火地域であった場合は確認申請が必要です。

市街地において、火災を防ぐために定められたエリアが防火地域であるため、通常よりも規制は厳しくなることがあります。

厳密にいえば、これらの地域では1㎡以上の増築の際に申請をしなくてはいけません。

通常の土地であれば、増築が10㎡以下であれば申請をする必要はありません(もちろん、申請をする必要が無いだけであって、建築基準関係規定に即している必要があります)。

もし確認申請をしないで、一定以上の面積を増築してしまうと、取り壊しを命じられるケースもあります。

さらにこの行為は違法であるため、懲役または罰金が科せられることになります。

違法と知らずに確認申請を忘れていた場合は、すでに出来てしまった建物の現況調査報告書を作成して提出し、適合であることを認めてもらうこともできますよ。

そして当然、建築物が適合であることが条件です。

確認申請は、建築士の資格がなくとも、100㎡未満の木造建築物であれば自分ですることが可能です。

また住宅検査済証を持っている必要もあります。

ただし、構造計算を自分で行う必要があり、専門的な内容になっているので、設計事務所や建築士に依頼しないで行うことは難しいですね。

確認申請・計画通知手数料は、「30㎡を超え100㎡以内のもの」であれば31,400円(申請時9,400円、中間検査11,000円、完了検査11,000円)という価格です。

規模が大きくなるとその分額も大きくなってきます。

エレベーターをつける場合

家にエレベーターをつける場合ですと、建築設備・工作物として別途手数料がかかります。

上記の価格は自分で確認申請を行った場合なので、設計事務所などに確認申請を依頼すると、20万円以上かかると考えておきましょう。

作成してから役所に提出して審査を受けると、だいたい1~2週間もすれば審査結果が出ます。

この結果で許可を受ければ、晴れて増築作業を開始です。

また増築している最中にも中間検査が、そして完成したら完了検査が行われます。

その際のチェックされる部分は、「最初の申請時に提出された内容に合致しているか」です。

増築の費用について

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増築は建替えに比べてコストを抑えられるといっても、やはり費用は気になるところです。

増築費用は、規模やその他要因によって変わってきます。

そのため、正確に費用を知りたければ、業者に見積もりをとってもらうしかありません。

あくまで目安としてですが、「木造住宅」で2畳~8畳の増築であれば70万円~300万円程度。「鉄骨住宅」であれば2畳~8畳で100万円~450万円程度が想定されます。さらに2階を増築する場合は、追加でかなりの費用がかかることを覚悟しておきましょう。

すでに数十年といった時間により老朽化してきた1階部分に2階部分を増築するには、補強工事が必要になるからです。

その補強工事分の費用がどの程度になるかによって、総合的な見積もりも変動します。

これも目安としてですが、2畳~8畳で100万円~500万円程度。新しく耐震工事をしたり、大きめのスペースを2階部分に増築したりしようとすると、1000万円を超えるケースも想定されます。

また、水回り部分の工事が必要になることや、外装や内装までも手掛けてほしいというケースだと増築費用もアップします。

水回り部分は配管を取り換える工程もあり、費用がアップしやすい部分とも言えます。

さらに新しい設備を導入すれば、それだけお金もかかります。

一世帯住宅用から二世帯住宅用に増築する際に、それぞれの世帯が完全に分離しているのであればキッチン、洗面、トイレ、浴室など各種設備が別途必要になる事が想定されます。

例えば、トイレを新しく付けようと思えば、100万円以上は費用がかかる場合があります。

こうした要素を組み合わせておくと、想定以上の費用が掛かってしまいます。場合によっては、建替えを検討しましょう。

あまり費用が高くない増築としては、バルコニーやベランダ、物置を新しく設置したい、といった簡易な工事が挙げられます。例えばバルコニーを増築した場合は、30万円~60万円程度で可能です。

法律の規制をクリアしていれば、土地内に離れを増築するという手もあります。

プレハブ工法を用いて小さな住居スペース(ミニハウス)を作ります。

ミニハウスといっても、外観は一般的な住宅とあまり変わりはありません。

パーツも大量生産品を使うので、コストがかなり安く抑えられます。

キッチンやトイレといった水回りを含めて、10坪ほどで550万円前後、15坪ほどで700万円前後といった費用で増築可能です。

お風呂などを既存の一戸建てと共通利用するようであれば、その分安くすることもできますよ。

とはいえ、外装や内装などをどれだけこだわるかによって費用も変わってきますね。

逆に、設備を全くつけないミニハウスであれば、100万円以下の費用で増築可能です。

趣味のコレクション保管用、ペット用、書斎用、運動用など多目的に活用できます。

ミニハウスは既存の一戸建てとは別のスペースに建てるため、新築のような感覚になります。

その他 増築時に気を付けたい事

1 登記申請

増築した際に床面積を変更したり、構造や材質を変えたりした場合は「建物表題変更登記」を行わなければなりません。

こちらは変更されてから1か月以内に申請をしましょう。

行わない場合は10万円以下の過料が処される可能性があります。

2 火災保険の契約内容変更

もともとの一戸建てが火災保険に入っており、その家が増築されたのであれば火災保険の契約内容を変更しましょう。

建物の防火性や面積変更といった構造確認によって、保険会社が建物を再評価します。

それによって現在契約している保険料が増額されるかどうかを判断してもらいましょう。

申告していなかった場合、火災で一戸建てが焼けてしまった際に「通知義務に違反している」という理由で保険料が支払われないケースもあり得ます。

また増築した部分が別の建物とみなされた場合は、別途火災保険に入る必要もあるのでしっかり確認しましょう。

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まとめ

増築をする際は事前に建築条件をしっかり把握しておけば、増築プランに狂いが生じることもないでしょう。

増築は建替えに比べてコストを抑えながら、ピンポイントにニーズを満たす手段となります。

賢く活用し、住居環境を新しい家族構成に適応させていきましょう。

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